Ravalement de façade : Qui est responsable entre l’usufruitier et le nu-propriétaire ?

Le ravalement de façade est une étape importante dans la vie d’un bâtiment, permettant d’assurer sa pérennité et son esthétisme. Cependant, lorsqu’un bien immobilier est soumis au démembrement de propriété, la question se pose souvent de savoir qui, entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, doit prendre en charge les travaux ainsi que leurs frais. Dans cet article, nous allons parcourir les différents aspects de cette situation, en s’appuyant sur les éléments juridiques qui régissent cette question.

Le démembrement de propriété et ses caractéristiques

Avant de plonger dans le vif du sujet, il est essentiel de comprendre les concepts clés liés au démembrement de propriété. Celui-ci sépare traditionnellement la propriété d’un bien immobilier en deux : l’usufruit d’une part, et la nue-propriété d’autre part. Chaque partie possède alors des droits et obligations spécifiques :

• L’usufruitier dispose du droit de jouir du bien (l’utiliser, l’habiter, percevoir les loyers…) durant une période déterminée ou à vie, sans en être propriétaire au sens strict. Il est également tenu, vis-à-vis des tiers et du nu-propriétaire, de veiller à l’entretien courant du bien et d’effectuer les réparations dites « d’entretien ».
• Le nu-propriétaire, quant à lui, possède la propriété du bien sans en avoir l’usage ni la jouissance. Il est responsable des réparations dites « extraordinaires » ou « gros travaux », qui concernent des interventions sur des éléments structurels du bâtiment (murs porteurs, charpente…), et pour lesquelles un ravalement de façade peut être considéré.

Il est important de noter que le démembrement de propriété n’est pas définitif, et qu’à terme, l’usufruit s’éteint au profit du nu-propriétaire, qui récupère alors la pleine propriété du bien.

Les règles en matière de ravalement de façade entre usufruitier et nu-propriétaire

Dans le cadre d’un ravalement façade, la question se pose souvent de savoir qui doit assumer les frais et les responsabilités liés aux travaux. Pour y répondre, il convient de se référer au Code civil et notamment aux articles 605 et 606 :

Article 605 : L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien.
Article 606 : Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire.

Cependant, ces textes ne sont pas explicites lorsqu’il s’agit de différencier précisément ce qui relève des réparations d’entretien et celles qui sont considérées comme « grosses réparations ». La jurisprudence est donc souvent utilisée pour trancher cette question.

Les réparations d’entretien

D’un point de vue général, les réparations d’entretien concernent les travaux nécessaires au maintien en bon état du bien et à son usage courant. L’usufruitier étant celui qui jouit du bien, il lui revient donc logiquement de veiller à son entretien et d’assumer ces frais. On peut citer par exemple :

• La peinture intérieure ou extérieure;
• Le remplacement de menuiseries ou éléments de serrurerie;
• La rénovation des installations sanitaires et électriques.

Toutefois, en ce qui concerne le ravalement de façade, la qualification des travaux en « réparation d’entretien » ou en « grosse réparation » dépendra de leur nature et de leur ampleur.

Les grosses réparations

Les grosses réparations, elles, concernent les interventions sur des éléments structurels du bâtiment ou liées à sa solidité. Elles doivent être supportées par le nu-propriétaire, même si l’usufruitier en bénéficie indirectement. Parmi ces travaux, on retrouve :

• La réparation ou la reconstruction de murs porteurs;
• La réfection de la toiture et de la charpente;
• Des travaux liés à la fondation du bâtiment.

Dans certains cas, un ravalement de façade peut être considéré comme relevant des grosses réparations, notamment si les travaux impliquent une intervention sur des éléments structurels importants ou contribuent à la solidité de l’ouvrage.

Le rôle des tribunaux pour clarifier les responsabilités

En pratique, le recours aux tribunaux peut s’avérer nécessaire lorsque les parties ne parviennent pas à trouver un accord sur la qualification des travaux de ravalement. La jurisprudence a, dans plusieurs affaires, été amenée à trancher entre les différentes catégories de réparations :

• Certaines décisions ont estimé que le ravalement de façade relève des réparations d’entretien et est donc à la charge de l’usufruitier, en particulier lorsque ce dernier a négligé l’entretien courant du bien;
• D’autres jugements ont au contraire conclu que le ravalement de façade, lorsqu’il vise à restaurer ou renforcer la solidité de l’ouvrage, doit être classé comme grosse réparation et incombe donc au nu-propriétaire.

Ainsi, chaque situation étant spécifique, il n’existe pas de règle générale et absolue en matière de prise en charge du ravalement de façade dans le contexte d’un démembrement de propriété. Il est donc recommandé aux parties concernées de se référer à leur convention d’usufruit ou, en cas de désaccord, de solliciter l’intervention d’un juge.